보증금을 지켜주는 전세 사기 예방 방법 알려드리겠습니다.

안녕하세요 누나가 알려주는 정보에 누 알정입니다. 

요즘은 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 사고가 빠르게 늘고 있다고 합니다. 

주택도시보증공사(HUG)에서 집계한 보증사고 건수는 1,121건으로 처음으로 1천여 건을 넘어서게 되었습니다.

 

 

 

사고 금액도 2,542억 원으로 역대 최대치를 기록했다고 하는데요.

정부에서는 늘어가는 전세보증금 미반환 사고에 대해서 다양한 방안과 예방 안을 내놓았다고 합니다. 

 

 

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오늘은 전세 사기 예방 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

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* 지속 되는 전세 사기

전세 사기가 횡행하며 임차권등기명령 신청 수가 사상 처음으로 3,000건을 돌파했습니다.

여기서 임차권등기란 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사해야 할 때 세입자의 

대항력과 우선변제권을 유지하고자 신청하는 제도입니다. 

 

대법원 등기정보광장의 통계에 따르면 2023년 3월 전국에서 집합건물에 대한 임차권 등기 신청 수는

총 3,413건을 기록했습니다. 전녀동기 대비 무려 4배 이상 급증한 상황입니다. 

 

지난 부동산 가격 승승기에 무자본 갭투자가 성행하면서 전세 사기가 더욱 확산된 것으로 풀이되며,

최근 빌라왕, 빌라의 신 등 대규모 피해발생으로 사기 수법에 신축빌라를 대규모 매집, 높은 전세가로 보증금 수령 후

잠적 또는 고의 부도를 내는 사건이 발생되었습니다. 

또한 갭투자까지 성생이 되니 부동산 가격 하락기에 접어들자 집주인이 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 상황과 

빌라왕, 빌라의 신 사건과 같이 보증금을 못 받는 사례가 대다수 발생되었습니다. 

 

 

* 갭투자 금지! 전세 사기 예방 방법

국토교통부는 2023년 2월 3월 두 차례에 걸쳐 '전세 사기 예방 및 피해 지원 방안'을 마련하는 등 관계부처와 함께 늘어난 

전세 사기에 대응할 계획이라고 합니다. 

 

먼제 전세 사기의 가장 큰 원인인 무자본 갭투자를 근본 하고자 전세보증금반환 보증을 개선했습니다. 

전세사기근절을 위해 2023년 05월부터 기존 100%였던 전세보증금반환보증 가입 대상 주택의 전세가율 요건을 90%로

하향 조정했습니다. 즉, 전세 보증금이 주택 매매가의 90% 이하여야 전세보증금반환보증보험에 가입할 수 있습니다. 

 

이렇게 된 이유는, 일부 임대인과 공인중개사가 100%였던 전세가율 요건을 악용하여 매매가와 전셋값이 같은 

"깡통 주택"이라도 보증 가입이 가능하다며 임차인을 안심시키고 위험 계약을 하도록 유도했습니다. 

실제로 2022년 기준 주택도시보증공사의 보증보험에 가입된 주택 23만 7,800건 중 전세가율이 90% 넘는 주택은 5만 7,200건으로, 전체의 24%에 달한다고 합니다. 

 

이때, 전세가율이 90%를 넘는 상태로 보증보험에 가입한 세입자라면 2023년 12월 31일 전까지는 전세 계약 갱신 시 보증도 전세가율 100% 기준을 적용하여 갱신됩니다. 다만, 2024년부터는 보증 갱신 시 전세가율 90% 기준이 적용되므로 임대인과 협의하여 전셋값을 낮추거나 다른 전셋집을 구해야 전세보증금반환보증을 이용할 수 있습니다. 

 

그렇다면 전세 사기를 사전에 차단하기 위해, 부동산과 함께 매물을 보러 다니실 때 주요하게 보셔야 할 네 가지가 있습니다. 

• 매매가의 100% 전세까지 보증금을 100%반환해주는 제도의 허점
• 시세 세금체납 보증사고 이력 확인 계약전, 안심전세앱으로 확인하기
• 계약 후, 선순위 담보대출 방지, 매매 시 임차인 고지 특약 걸기
• 전세사기 위험확인 설명 듣기 중개사 보증사고 이력 확인하기 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

*전세 사기 피해 지원 방안

전세 사기 피해자가 긴급 거처를 좀 더 쉽게 구할 수 있도록 지원하는 방안도 마련이 되었다고 합니다. 

사기 피해로 불가피하게 이사해야 하는  경우에도 1~2%대로 저리로 대출 지원을 받을 수 있습니다. 

대출 요건은 대폭 확대하여 보증금 최대 3억 원 전셋집에 대해 최대 2억 4천만 원까지 대출을 받을 수 있습니다. 

 

또한 전셋집에 계속 거주해야 하는 임차인이 저리로 대출 전환을 할 수 있도록 2023년 5월 상품을 신설할 예정이라고 합니다. 불가피하게 경매로 전셋집을 낙찰받았다면, 디딤돌 대출과 보금자리론에 금리 인하 혹은 LTV완화 혜택을 적용하여 이용할 수 있도록 했습니다. 또한 구매 여부와 관계없이 청약 당첨 가능성에 영향이 없도록 무주택 요건은 유지된다고 합니다

 

긴급주거지원 정책도 개선됩니다.

기조에는 살던 집의 면적과 같거나 작은 주택에 한해 지원 가능했고, 6개월 치 월세를 선납해야 했습니다. 

앞으로는 월 단위로 나누어 낼 수 있고, 살던 주택보다 크더라도 유사한 면적이라면 입주할 수 있습니다. 

또한, 긴급 지원 주택의 최대 거주 기간인 2년 이후에도 새집을 구하기 어렵다면 국토교통부에서 공공임대주택

입주를 지원하기로 했습니다. 

 

저리 전세자금 대출과 긴급주거지원을 받을 때 필요한 '전세 사기 피해서'는 신속 발급할 수 있게 했습니다. 

경매 절차가 끝나기 전이더라도 보증금 피해가 확실하다면 조건부로 피해 확인서를 발급받을 수 있습니다. 

전세 사기 피해확인서 유효기간도 3개월에서 6개월로 늘렸습니다. 

 

또한, HUG 내에 전세 피해 지원센터가 설치되었다니 이 부분도 확인해 보시면 좋겠습니다. 

 

 

 

*임차인 주거 안정만 마련이 되었는가?

전세 사기 예방 및 피해 지원 방 안에서 전세보증금반환보증 개선 외에도 각종 정책이 포함되어 있습니다. 

우선 전세 사기 예방을 위해 안심전세 앱을 출시했습니다. 

안심전세 앱을 활용해서 세입자들은 기존에 시세 확인이 어려웠던 신축 빌라 등의 시세를 확인할 수 있고,

전세 사기 위험 진단에 도움이 되는 정보를 확인할 수 있게 되었습니다. 

 

또한, 2023년 7월부터는 은행과 협약을 통해 임대인이 세입자 몰래 대출받는 것을 방지할 계획입니다. 

대출 심사 시스템 구축되게 되면, 주택담보대출을 받기 전 담보 주택에 부여된 확정일자 유무 보증금 규모를 확인할 수 있게 됩니다. 한 편공인중개사와 감정평가사 조직적 전세 사기에 가담한 사례가 드러난 만큼, 이들에 대한 처벌을 강화하고 

권환가 책임을 확대하기로 했습니다. 

 

또한, 법적 지원과 단속도 강화합니다. 

전세 사기 피해 임차인 법률지원 합동 TF에서 피해자를 위한 원스톱 법률지원 서비스를 제공하고,

주택임대차보호법 개정을 추진합니다. 또한 전세 사기 단속을 위해 의심 거래 기획조사와 집중 신고 기간을

운영하고, 경찰청과 국토교통부가 합동으로 시행하는 전세 사기 특별단속 기간을

2023년 7월 말까지 연장하기로 했습니다.